京城鼠年首拍 80亿出让三宗不限价地与华润47亿补仓

1评论 2020-02-11 21:22:42 来源:观点地产网 5个月斩获362.16%!

  观点地产网 疫情打乱了城市的节奏,往日人潮涌动的商场如今关门歇业,曾经车水马龙的街头如今也稍显冷清。2月11日,北京市政务服务中心大厅重现久违的“热闹”场面,这是鼠年春节后北京的第一场土地拍卖。

  为了首场土拍,北京早早做足准备,佩戴口罩、体温检测、分散等侯、每家竞买单位办事人员不得超过2人、入座间隔距离不得小于1米……北京规自委甚至要求,涉及进场人员需满足在京隔离14天。

  但疫情防控并未浇熄房企的拿地热情。

  据悉,庚子鼠年的第一场土拍总共出让三宗涉宅地,用地面积15.82万平方米,规划建筑面积近36万平方米,地块吸引了十余家房企参与报价,历时近一个半小时,最终,三宗地块均成功出让,总揽金80.5亿元。

  北京土拍向来不乏关注度,而今日80亿的土拍开门红之下,有首创孤身拿地的侧影,也有华润、世茂等七家房企抢入通州的火花,更有大兴低密地块两分钟落幕的迅雷不及掩耳。

  80亿土拍开门红

  下午三点,参与竞拍的房企完成取号,在现场工作人员的指引下纷纷落座,土拍走入现场竞价的流程,通州地块是此次土拍中最受期待的一宗。

  该地块为北京通州区马驹桥镇亦庄新城0500街区YZ00-0500-6007、6009以及6011地块,用途为二类居住用地及托幼用地,该地块吸引了首开+旭辉联合体、华润+中交联合体、平安、金茂、世茂五个主体共七家房企参与竞拍,地块起拍价为38亿元,起始楼面价约1.77万元/平方米。

  下午三点三十分,地块正式开拍,平安抢先报出38.95亿元的价格,首开+旭辉联合体紧随其后,世茂也不甘落后,报出39.5亿元的价格。开拍的前十分钟,节奏并不算快,仅有上述三家拿地主体轮番报价,各家房企仍旧十分谨慎,在第二遍确认时才缓缓举起手中的号码牌。

  从第十轮报价开始,房企们似乎放下来“扭扭捏捏”的羞涩劲,开始加快举牌的速度。此时,平安经过前面几轮的上场厮杀,也转为观望的态度,而金茂全程则以旁观者的姿态,注视着现场的一举一动。

  此时,场上剩下首开+旭辉联合体、世茂、华润+中交联合体三个拿地主体在较劲儿,现场的人数不算多,大家隔得远远的坐下,场间少了些许议论与交流的声音,仅有沙沙沙的计算声。

  权衡过成本与利润后,企业再次加快了举牌的速度。当世茂报出41.9亿元的价格后,华润+中交联合体与首开+旭辉联合体几乎同时举起手中的号码牌,但显然,华润+中交更胜一筹,报价42.1亿元。

  在几番激烈交锋后,十五点五十八分,该宗地块成功由华润+中交联合体拿下,成交价格46.7亿元,溢价率达到22.89%。

  与通州地块争抢40轮不同,其余两宗地块并没有出现观众期待的战火四起场面,西黄村地块一锤定音,由首创收入囊中,而大兴采育地块开拍两分钟便落下帷幕。

  据悉,石景山区西黄村地块为F2公建混合住宅用地,建设用地面积3.84万平方米,规划建筑面积11.78万平方米,起拍价为29.75亿元,起拍楼面价约为2.52万元/平方米。

  截至开拍,该地块仅获得一轮报价,最终地块由首创拿下。随后,坊间传来消息称,该地块将会作为新城·首创·禧悦学府的二期开发用地。

  而大兴区采育镇01-0042地块的用地面积2.08万平方米,规划建筑面积不超过2.18万平方米,起始价为2.88亿元,地块吸引了路劲、京能、住总+兴创联合体参与竞拍。

  开拍仅两分钟,共报价8轮,该地块便由京能以3.6亿元的价格拿下,溢价率为25%。

  “拿地房企以国资为主,私企相对较少”,中原地产首席分析师张大伟提到,北京最近将会密集出让土地,2月份合共有10宗地块出让,除去今日出让的3宗地块,未来还有7宗地块入市,起价高达276.7亿元。

  他预计称:“整体来看,房企资金压力分化,最近的土地市场仍旧以国企为主。”

  分化的土拍市场

  一边是激烈的争抢,一边则是迅速成交,开年京城的第一场土拍呈现出两极分化的场面。

  但市场对此并不感到惊讶,合硕机构首席分析师郭毅告诉我们,地块本身的位置、价格、条件等等都会成为房企拿地考量的因素,未来的操盘难度、能不能实现比较好的去化是制约房企拿地的根本原因。

  对于西黄村地块的一锤定音,郭毅提到,西黄村地块为F2类地块,70%都是商业,该地块的规划建筑面积虽为11.78万平方米,但商业建面占到了8.25万平方米,住宅建面仅为3.53万平方米。

  “不是所有的房企都能拿得了的,对一般房企来说,这块地本身也很难实现一个比较好的开发收益。”

  加之近两年,北京在商住地块上提出了“最小分割单元不得低于500平方米”、“在建、在售商办类项目只能卖给企事业单位、社会组织”等调控要求,她认为,这在一定程度上,也给企业的资源调配提出了更高的要求。

  至于大兴采育地块,郭毅则提到,该地块在北京的七环边上,位置相对偏远,此外,目前该区域的商品房成交价格并不是特别理想,因此,地块并没有呈现出多家争抢的火爆场面。

  但她也表示,目前大兴采育片区的商品房成交单价在两万多三万元左右,而此次出让地块的楼面价仅为一万余元,权衡下来,还是有利可图的;此外,该地块的体量较小、总价较低,对企业资金成本的占用率并不算特别高,所以,还是吸引了京能、住总等企业的参与。

  有业内人士则认为,低密度或许是该地块最大的买点,该人士表示,大兴采育地块未来或将打造为低密住宅,受到武汉疫情的冲击,未来低密产品可能会呈现出一个小小的需求高峰期。

  纵观北京的土地市场,虽然土拍呈现出分化局面,但在疫情防控的当下,此次拍卖的三宗地块均为不限价地块,同时均成功出让,无疑为市场释放出新的信号。

  “从整体的土地供应来讲,去年开始一直到今年,北京对土地价格已经有了比较大的放松尺度,可以预计今年的不限价地块数量将会增多。”郭毅提到,目前北京市的商品住宅市场已经保持在一个比较稳定的价格走势上,不再需要加大土地市场调控来实现整体价格稳定,那么,北京对土地市场的管控也会逐渐放松。

  至于房企拿地是否受到疫情影响?有业内人士则提到,房企的拿地热情还是比较高的,受疫情的影响并不大,该人士甚至打趣道:“楼市再艰难,该拿的地还是要拿的。”

  但市场也传来不同的声音,张大伟认为,最近敢拿地的其实都是赌博,疫情能快速缓解的话,肯定都是抄底,获得了优质低价地块,弯道超车,但如果疫情影响持续,那么很可能就是跌下泥潭。

  “在疫情还处于高位的情况下,敢拿地的企业都是勇士。”

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