钱紧一年 | 泰禾降压

1评论 2020-01-17 22:18:59 来源:观点地产网 游资亲授打板神技

  观点地产网 2019年年末,泰禾集团董事长黄其森给自己调整了一下职务。

  首先,他将总裁位置让了出来,接任的泰禾“新兵旧将”葛勇和王景岗成为联席总裁。

  葛勇的资历相对深一些,2012年加入泰禾,2012年9月至2014年2月任总裁助理兼北京泰禾房地产开发有限公司常务副总经理;2014年2月起任副总经理,2016年9月被选举为公司董事;同时,2016年7月起任泰禾投资集团有限公司董事。

  王景岗入职泰禾不到三年,2017年加入,2017年11月至2019年1月任总裁助理、北京区域副总裁;2019年1月起任副总裁兼北京区域公司总裁。

  这样的安排并没有引起外界太多关注,真正让人意外的是黄其森担任了上市公司董秘一职。

  泰禾对此表示,董秘已经找到合适人选,只待候选人取得董事会秘书资格证书,且任职资格经深圳证券交易所审核无异议后,便可走马上任。

  言下之意,黄其森此举只是暂时性措施,但外界的解读似乎并没有如此轻描淡写。毕竟对于泰禾而言,2019年可以说是该公司发展史上极其关键的一年。

  冲出困境

  2018年是泰禾最困难的一年,现在似乎已经走出困境,其中最重要的一个办法就是出售项目、回笼资金。

  第一次项目出让发生在3月份,以3.79亿元出让了杭州蒋村项目51%股权,收购方是世茂。

  据观点地产新媒体,截至9月底,泰禾公告交易了14次,项目遍及杭州、广州、佛山、福州、苏州、漳州、长沙等一二线城市,交易金额共计约120亿元。

  数据来源:企业公告,观点指数整理

  这14次公告交易中,除了三次买方分别是五矿信托、天伦地产和湖南浔龙河投资之外,其他11次的收购方都是世茂。

  为什么是世茂?一方面,世茂本身有强烈的收购需求,已经成为继融创之后,房地产界新晋“并购王”。

  据不完全,从年初至今,世茂已陆续收购了泰禾集团、粤泰股份、明发集团等多家房企的资产,累计斥资近200亿元。

  仅2019年上半年,世茂共获取60块宗地块,权益前货值约2500亿元,其中1800亿元是由收并购获取。

  另一方面,泰禾并未出售以上项目的全部股权,基本都是出让了部分股权。也就是说,未来这些项目泰禾将与世茂等收购方共同开发,因此选择合适的合作伙伴也是需要考虑的。

  黄其森曾表示:“选择合作对象,一个是志同道合,第二还要门当户对。”

  真正的指标

  成立于1992年的泰禾,此前一直偏居福建区域,2013年是这家企业的转折点。

  这一年泰禾豪掷195.3亿元在北京、上海等收下12幅地块,任志强都感慨“老黄有点疯”。也是在这一年,泰禾正式确立“院子系”产品在全国范围内铺开。

  2013年-2017年,这是泰禾高速扩张的五年,合约销售由168亿元升至1010亿元,其中2017年直接由上一年的400亿元跨过千亿门槛,同比增幅达147.55%。

  然而,泰禾的营收并没有如合约销售数字一般同步增长,同样是2016年和2017年,泰禾的销售收入分别为207.28亿元和230.69亿元,增幅10%左右。

  考虑到结转收入和预售金额相比会有一定滞后性,把时间线拉长至2018年,和2016年销售收入数据相比,涨幅为40%左右,和合约销售金额增幅相比依然较大。

  数据来源:企业公告,观点指数整理

  从结转面积来看,2016年至2018年变化并不大,而是因为结转均价上升较为明显,导致2018年收入总数较大。

  为什么合约销售金额和公告中的结转收入相差较大巨大?对于主打高端或改善型产品的泰禾来说,在前几年调控政策愈发收紧的房地产市场中,这样的产品特色一定程度上变成了“包袱”。即使销售合约已经签订,也不一定能及时登记备案。

  黄其森对于此前收入没有稳定增长也进行了总结,他认为,一个重要原因是在于销售的回款率不够高。据此前,泰禾回款率长期徘徊50%左右。因此,2019年,狠抓回款率成为泰禾的重头戏。

  “回款是刚性指标,所有的考核都以回款为中心。”黄其森在2018年3月份举办的北京经营例会上,强调了回笼资金的重要性,毕竟回款是从收入到现金流的关键环节。

  2019年6月和媒体见面时,黄其森也反复强调,泰禾2019年更看重回款,目标是1000亿,且将其与奖金挂钩。

  “2019年回款希望不低于1000亿,甚至更高。这个指标我想才是我们真正看重的指标。”黄其森称,原本泰禾的考核是签约,2019年每个人的奖金以回款来算账。

  黄其森满意地总结:“所以,大家可以看到泰禾在销售这一块有了明显的起色,特别在回款方面,我们比较满意的。”

  平衡中的杠杆

  除了销售与回款,借贷也是一家房企现金流紧张的重要原因之一。

  自2010年3月借壳*ST三农至2018年度,泰禾集团总负债年复合增长率为67.08%,相应总资产增长为61.78%,这表明上市公司的负债扩张幅度快于资产扩张幅度。

  显示,截至2019年9月25日,泰禾集团实际对外担保余额为801.77亿元,占其最近一期经审计归属于母公司所有者权益的434.36%。

  事实上,在9月25日之后至12月31日间,泰禾还有4笔担保行为。

  在11月28日发布的2019年最后一次担保公告中,泰禾方面表示,截至公告披露日,公司实际对外担保余额为760.32亿元,占最近一期经审计归属于母公司所有者权益的411.9%,占比有所下滑。

  从2017年年末至今,泰禾一直在处理负债问题,从2019年三季报披露的负债、经营性现金流等数据来看,负债压力确实正在好转。

  数据显示,泰禾从2018年年末开始紧抓的回款正在发挥作用,尤其是现金流净额达到了创记录的226.1亿元,其中投资活动产生的现金流净额为160.7亿,而2018年同期为-58.4亿。

  现金流大幅增加可以使泰禾归还不少负债,截至2019年三季度末,泰禾账面上有息负债合计1028.3亿,较2018年末1375.2亿减少 346.9亿,降幅超过25%。

  有息负债中短期偿债压力得到了更大程度缓解,短期借款和一年内到期非流动性负债分别减少了97.7亿和170.2亿;此外,长期借款和应付债券分别减少了13.4亿和65.4亿。

  负债绝对值减少,资产端规模增加,带来的结果是财务杠杆大幅降低。

  得益于持续降负债,三季度末,泰禾净负债率较2018年末的384.8%减少了142个百分点,降至242.3%。

  对于泰禾而言,显然一系列行动已经起到了明显的效果。

  黄其森对于还债尤其有信心,此前他曾对媒体直言:“对泰禾来说,债务现在没有什么太大的问题”,并表示“我自己看了一下,应该2019年最后要兑付的不到100亿。如果泰禾100多亿都完成不了,那还做什么?”

  事实上,之前所以出现流动性难题,其中一个原因是此前合作的金融机构太多太杂,一些小型金融机构暴雷也将负面因素传导到了泰禾这里。

  “去年给我们带来困扰的确实就是在这里,100多家,很多金融机构出问题了。”于是,2019年,泰禾收缩了和金融机构的合作范围,只与不超过20家进行全面战略合作。

  收缩的不仅是和金融机构合作,2019年泰禾发债次数也出现了全年减少。查阅泰禾2019年发布的全部公告,公布的融资基本以美元债为主,数量也很少。

  数据来源:企业公告,观点指数整理

  顺利度过了2019年偿付高峰期之后,泰禾还要为2020年之后的还款筹集资金。据不完全,2020年后泰禾还需要兑付的债务金额大约在120亿元左右。

  数据来源:企业公告,观点指数整理

  从上图可以看出,2020年至2023年,泰禾需要偿还债务的利率基本在7.5%-8.5%浮动,这意味着泰禾此前的融资成本较低,用于支付债券利率的资金相对也会少一点。

  2020年楼市有什么样的走向还难以判断,但对于泰禾而言,2019年的一系列举措已经为企业未来发展重新筑起了一个良好的基础。

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